দলিল কি - GOPALCPAUL

Latest

You Can See Some Information From Here

শুভ নববর্ষ ১৪৩১, সাইটে ব্রাউজ করার জন্য আপনাকে অভিনন্দন

18 March 2020

দলিল কি

দলিল কি তা জানুন।

সাফকবালা দলিলকোন ব্যক্তি তাহার সম্পত্তি অন্যের নিকট বিক্রয় করে যে দলিল সম্পাদন ও রেজিষ্টারী করে দেন তাকে সাফাকবালা বা বিক্রয় কবলা বা খরিদা কবালা বলা হয়। এই কবালা নির্ধারিত দলিল ষ্ট্যাম্পে লিখার পর দলিল দাতা অর্থাৎ বিক্রেতা সাবরেজিষ্টারী অফিসে উপস্থিত হয়ে দলিল সহি সম্পাদন করে গ্রহিতা অর্থাৎ খরিদ্দারের বরাবরে রেজিষ্টারী করে দিবেন। এই দলিল রেজিষ্টারী হওয়ার সঙ্গে সঙ্গে দলিলের তফছিলে লিখিত অর্থাৎ বিক্রিত ভূমির যাবতীয় স্বত্ব দলিল দাতা হতে বিলুপ্ত হয়ে দলিল গ্রহিতাতে অর্থাৎ খরিদ্দারের উপর অর্পিত হলো। দলিলদাতা ময় ওয়ারিশানক্রমে উক্ত জমি হতে নিঃস্বত্ববান হলেন।

দানপত্র দলিলসম্পাদনাযে কোন সম্প্রদায়ের যে কোন ব্যক্তি তার সম্পত্তি দান করতে পারেন। এই দানপত্র দলিলে শর্তবিহীন অবস্থায় সকল প্রকার ক্ষমতা প্রদানের দান করতে হবে। স্বত্ব সম্পন্ধে দাতার কোন প্রকার দাবী থাকলে দানপত্র শুদ্ধ হবে না।

হেবা দলিল

মুসলিম সম্প্রদায়ের জন্য এই হেবা অর্থাৎ দানপত্র দলিল, এই দলিল কোনকিছুর বিনিময়ে নয়, কেবলমাত্র সন্তুষ্ট হয়ে এইরূপ দান করা হয়। কিন্তু এই হেবা সর্তবিহীন অবস্থায় দান বিক্রয়, কট রেহান ও রূপান্তর ইত্যাদি সকল ক্ষমতা প্রদানে দান বা হেবা করতে হবে। স্বত্ব সম্বন্ধে দাতার কোনরূপ দাবী থাকলে সেই দান বা হেবা শুদ্ধ হবে না এবং তা যে কোন সময় বাতিলযোগ্য। এরূপ দানপত্রে দাতার কোন স্বার্থ সংরক্ষিত থাকবে না।

হেবা বিল এওয়াজসম্পাদনাএই হেবা বিল এওয়াজ মুসলিম সম্প্রদায়ের একটি দানপত্র দলিল এই দানও সন্তুষ্ট হয়ে করা হয় বটে। কিন্তু ইহা কোন কিছুর বিনিময়ে হয়ে থাকে, যেমন- পবিত্র কোরআন, জায়নামাজ, তছবিহ, মোহরানার টাকা, এমন কি যে কোন জিনিসের বিনিময়েও হতে পারে, যেমন আংটি ইত্যাদি। এই হেবা বিল এওয়াজ দলিল সম্পূর্ণ শর্তবিহীন অবস্থায় গ্রহিতা যাবতীয় হস্তান্তর ও রূপান্তরের সকল প্রকার ক্ষমতার অধিকারী হবে এবং দাতার যাবতীয় স্বত্ব গ্রহিতাতে অর্পিত হবে। দাতার স্বার্থে কোন প্রকার স্বত্ব দাতার জন্য সংরক্ষিত থাকলে দলিল শুদ্ধ হবে না। এই হেবা বিল এওয়াজ অবশ্যই রেজিষ্টারী হতে হবে। এই হেবা বিল এওয়াজ যদি টাকা বিনিময়ে হয় এবং ক্রমিক ওয়ারিশী সূত্রে আগে পরে তিন ধাপের পরের ব্যক্তিকে বা তৃতীয় ব্যক্তিকে হেবা

এওয়াজ দলিলসম্পাদনাযে কোন সম্প্রদায়ের বা একই সম্প্রদায়ের বা একই বংশের বা কোন ব্যক্তি যে কোন ব্যক্তির সহিত তাহাদের লপ্ত ও সুবিধা মত একের ভূমি অপরকে দিতে পারেন অর্থাৎ পরস্পর এওয়াজ পরিবর্তন সরতে পারেন। এই দলিল অবশ্যই রেজিষ্টারী হতে হবে। এওয়াজ পরিবর্তন দলিলের একটা ব্যাখ্যা দেওয়া হলো: ক এর জমি খ এর বাড়ীর নিকট এবং খ এর জমি ক এর বাড়ীর নিকট। উভয়ের জমিই উভয়ের বেলপ্ত। কাজেই ক তার জমি খ কে এবং তার জমি ক কে দিয়ে উভয়ে একটি দলিল সম্পাদন করে রেজিষ্টারী করে নিল। একেই এওয়াজ পরিবর্তন দলিল বলে। এই দলিলের কেহ প্রিয়েমশান করতে পারে না।

বণ্টনমানা দলিলসম্পাদনাশরিকগণ মধ্যে সম্পত্তি ক্রমে নিজ নিজ ছাহাম প্রাপ্ত হয়ে উক্ত ছাহামের বাবদ যে দলিল করতে হয় তাকে বণ্টননামা দলিল বলে। একই সম্পত্তিতে মালিক একই বংশের লোককে সাধারণত শরিক বলা হয়। শরিক দুই প্রকারের, যথা- উত্তরাধিকার সূত্রে শরিক ও কোন শরিক হতে খরিদ সূত্রে শরিক। ইংরেজীতে বলা হয় কো-শেয়ারার বাই ইনহেরিটেন্স এন্ড কো-শেয়ারার বাই পারচেজ। বণ্টননামা দলিল করবার সময় সকল শরিকগণ দলিলে পক্ষভুক্ত থেকে ও দস্তখত করে বণ্টননামা দলিল করতে হবে। কোন একজন শরিক বাদ থাকলে বণ্টননামা শুদ্ধ হবেনা। বণ্টননামা দলিল রেজিষ্টারী করতে হবে কিন্তু ঘরোয়াভাবে বণ্টন করে সকল পক্ষগণ যদি বণ্টননামা দলিলে দস্তখত করে থাকেন তা হলেও বণ্টননামা কার্যকরী হতে পারে। যদি শরিকগণ আপোষ মতে বণ্টন করতে রাজী না হন তাহলে যে কোন শরিক বণ্টনের জন্য আদালতে নালিশ করতে পারেন।

অছিয়তনামা দলিলসম্পাদনাকোন ব্যক্তি তার সম্পত্তি কাউকে বা তার উত্তরাধিকারীদের মধ্যে অছিয়তকারী ব্যক্তির উত্তরাধিকারীদের মদ্যে সকলকে না দিয়ে যদি একজনকে বা কোন তৃতীয় ব্যক্তিকে প্রদান করে থাকেন এবং অছিয়তকারীর মৃত্যুর পর যদি তাহার উত্তরাধিকারীগণ দাবী উত্থাপন করেন তাহলে যাকে সম্পত্তি অছিয়ত করা হলো সেই ব্যক্তি উক্ত সম্পত্তির এক তৃতীয়াংশ পাবে এবং অবশিষ্ট দুই তৃতীয়াংশের মালিক উত্তরাধিকারীদের মধ্যে সকলেই হবেন।

উইল দলিলসম্পাদনাহিন্দু সম্প্রদায়ের লোক তাদের নিজস্ব সম্পত্তি তাদের আত্মীয়দের মধ্যে যাকে ইচ্ছা উইল করে দিতে পারেন। যিনি উইল করলেন তিনি জীবমানে একের অধিক উইল করতে পারেন। কিন্তু সর্বশেষ যে উইল করলেন কেবল ঐটাই কার্যকরী হবে।

না-দাবী দলিলসম্পাদনাকোন ব্যক্তি সুনির্দিষ্ট কোন সম্পত্তিতে তার স্বত্ত্বাধিকার নাই মর্মে অথবা স্বত্ত্বাধিকার ত্যাগ করছেন মর্মে দলিল সম্পাদন ও রেজিষ্ট্রি করে দিতে পারেন। এরূপ দলিলকে নাদাবী দলিল বলা হয়। বয়নামা দলিল: প্রজাদের ভূমি রাজস্ব বাকী পড়লে উপরস্থ মালিকগণ আদালতে খাজনার নালিশ করে ডিক্রি করতেন। প্রজা উক্ত ডিক্রিকৃত টাকা জমিদারকে প্রদান না করলে উক্ত খাজনার ডিক্রিজারী দিয়ে উক্ত ভূমি নিলাম করাতেন। উক্ত নিলাম উপরস্থ মালিকসহ সর্ব সাধারণের খরিদ করবার অধিকার ছিল। যে ব্যক্তি অধিক টাকায় নিলামের ডাক উঠাতেন তিনি উক্ত নিলাম খরিদ্দার বলে গণ্য হতেন। খাজনার ডিক্রি ছাড়া আরও কয়েক প্রকারের নিলাম হয়ে তাকে যেমন সরকার কর্তৃক বাকী ভূমি রাজস্বের নিমিত্ত মানী মোকদ্দমার দাবীর ওদেওয়ানী মোকদ্দমার খরচের টাকার নিমিত্ত ও রেহানী ঋণের দরুন। যিনি নিলাম খরিদ করতেন তাকে একটি নিদর্শন পত্র বা সার্টিফিকেট দেওয়া হতো, তাকে বয়নামা বলা হয়।

দখলনামা দলিলসম্পাদনাবণ্টনের মোকদ্দমা, স্বত্ব সাব্যস্ত পূর্বক খাস দখল, উৎপাত ও প্রিয়েমশান ইতা্যাদি মোকদ্দমায় ডিক্রির পর আদালত হতে বণ্টনের মোকদ্দমায় কমিশনার ও অন্যান্য মোকদ্দমায় আদালতের পদাতিক বা নায়েব, নাজির যোগে ডিক্রির মর্মমতে দখলী পরওয়ানের ভিত্তিতে দখল গ্রহণ করিতে হয় এবং দখল দেওয়ার পর কমিশনার ও আদালতের পদাতিক বা নায়েব নাজির রিপোর্টসহ উক্ত দখলী পরওয়ানা আদালতে দাখিল করেন। তাকে দখলনামা দলিল বলা হয়।

রায় দলিলসম্পাদনাকোন সম্পত্তি টাকা পয়সা কিংবা অন্যান্য যে কোন কারণে আদালতে নালিশ হলে বাদীর আরজি, বিবাদীর জবাব দৃষ্টে সাক্ষী প্রমাণ গ্রহণ করে একতরফা বা দোতরফা শুনানীর পর বিচারক বিচার করে উক্ত বিচার লিখিতভাবে জানিয়ে দেন তাকে রায় বলা হয়।

ডিক্রি দলিলসম্পাদনারায়ের মর্মমতে রায়ের আদেশাংশ সংযোজন করে বাদী ও বিবাদী পক্ষের নাম ঠিকানাসহ সম্পত্তি সংক্রান্ত হলে সম্পত্তির তফসিল পরিচয়সহ একখানা দলিল আদালত কর্তৃক জারী করা হয় তাকে ডিক্রি বলে।

আরজি দলিলসম্পাদনাবাদী বিরোধীয় ভূমির জন্য বিবাদীগণের বিরুদ্ধে আদালতে যে লিখিত অভিযোগ দাখিল করেন তাকে আরজি বলা হয়। এই আরজিতে বাদী তার স্বত্ব সম্বন্ধে যাবতীয় বিবরণ লিপিবদ্ধ করেন এবং প্রতিকার প্রার্থনা করেন। কোন কোন দরখাস্ত আরজি গণ্যে বিচার হয় যেমন প্রিয়েমশান অভিভাবক নিযুক্তির দরখাস্ত উত্তরাধিকার নিদর্শনপত্র, প্রবেট ইত্যাদি।

আদালত যোগে সাফকবলা দলিলসম্পাদনাকোন ব্যক্তি তার সম্পত্তি বিক্রয় করবোর জন্য কারোও নিকট হতে বায়না বাবদ টাকা গ্রহণ করে বায়নাপত্র সম্পাদন করে দিয়ে যদি দলিল সম্পাদন ও রেজিষ্টারী করে না দেয় তাহলে যে ব্যক্তি বায়না দিয়েছেন তিনি আদালতযোগে নালিশ করে আদালত কর্তৃক দলিল সম্পাদন ও রেজিষ্টারী করিয়ে নিতে পারেন। আদালতের বিচারে দলিল সম্পাদনের মোকদ্দমা ডিক্রি হলে উক্ত ডিক্রি ঐ আদালতে জারী দিয়ে দলিলের মুসাবিদা ও ষ্ট্যাম্প আদালতে দাখিল করলে তম্মর্মে দলিললিপি করে আদালত দাতার পক্ষে দস্তখত করে দলিল রেজিষ্টারী করে দিবেন।

বায়নাপত্র দলিলসম্পাদনাকোন সম্পত্তি বিক্রয়ের জন্য ক্রেতা ও বিক্রেতার মধ্যে যে চুক্তিপত্র সম্পাদন করা হয় তাকে বায়নাপত্র বলে। বর্তমানে বায়না দলিল রেজিষ্ট্রেশন বাধ্যতামূলক। বায়না পত্রের মাদ্যমেও স্বত্ব হস্তান্তরিত হতে পারে। যদি কোন ব্যক্তি বায়নাপত্র মারফত জমির দখল বুঝিয়ে দিয়ে থাকেন এবং মূল্যের টাকা গ্রহণ করে থাকেন এবং বিশেষ কারণে দলিল সম্পাদন ও রেজিষ্টারী করে দেন নাই বা দিতে পারেন নাই। যেহেতু দখল বুঝিয়ে দিয়েছেন এবং গ্রহীতা দখল বুঝিয়ে নিয়ে ভোগ দখল করছেন সেহেতু সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫৩ ধারা মতে আংশিক বিক্রয় কার্যকরী হয়েছে। অতএব জমিতে খরিদ্দারের স্বত্ব হয়েছে বলে গণ্য হবে।

বেনামী দলিল
সম্পাদনাকোন ব্যক্তি বিশেষ কোন কারণে তার নিজের নামে সম্পত্তি খরিদ করতে অসুবিধার সম্মুখীন হওয়া বিবেচিত হলে ঐ ব্যক্তি নিজ অর্থে ও স্বার্থে সম্পত্তি খরিদ করে তার দলিল নিজের নামে না করে তার যে কোন আত্মীয়ের বা বিশ্বাসী বন্ধু বান্ধবের নামে বেনামী দলিল করতে পারেন বা নিজের সম্পত্তি ঋণের দায়ে বা অন্য কোন কারণে নষ্ট হওয়ার সম্ভাবনা থাকলে ঐ ব্যক্তি তার নিজের সম্পত্তি কোন আত্মীয় স্বজনেবা বন্ধু বান্ধবের নামে দলিল করে দিতে পারেন। সেই দলিল অবশ্যই সাফকবালা ক্ষেত্র বিশেষে দানপত্র দলিল হবে।





১. দলিলে যে স্বাক্ষর ব্যবহার করা হয়েছে তাতে কোন সমস্যা আছে কিনা?


২. যে দিন দলিল রেজিস্ট্রি করা হয়েছে সেদিন কোন সরকারি ছুটির দিন ছিলো কিনা?


৩. যে সব স্বাক্ষীর উল্লেখ আছে তারা দলিল সমন্ধে ইতিবাচক বা নেতিবাচক কি কথা বলে?


৪. জমির রেজিষ্ট্রি মূল্য এবং জমি দামে কোন পার্থক্য আছে কিনা?


৫. নামজারির ধারাবাহিকতাসহ অন্যান্য বিষয়গুলো আগে খতিয়ে দেখবো।


৬. দলিল রেজিস্ট্রি করার সময় জমির উপর মামলা ছিলো কিনা?


৭. যে জমি রেজিস্ট্রি করে দিয়েছিলো সে মৃত ছিলো কিনা?


৮. যে ভেন্ডারের কাছ থেকে স্ট্যাম্প কেনা হয়েছিলো তার তথ্য সঠিক কিনা?


ইত্যাদি প্রাথমিক ভাবে এই কাজ গুলো শেষ করার পর আমরা জাল দলিলের বিষয়ে যে সন্দেহ তা প্রমাণের কাছাকাছি যাবো। এগুলো আমাদের প্রমাণকে শক্তিশালী করবে। এরপর আমাদের আরও কিছু কাজ করতে হবে যাতে করে সহজে জাল দলিল প্রমাণ করা যায় । জাল দলিল প্রমাণের কাজ গুলো আমরা করতে পারলে আদালতে খুব সহজে আমাদের অধিকার প্রতিষ্ঠা করতে পারবো।


একটি বিষয় জেনে রাখা উচিত উপজেলা রেজিষ্ট্রি অফিসে চারটি বালাম বই থাকে । ৩ ও ৪ নং বালাম বইয়ে উইল ও অসিয়ত বাদে বাকী যে হস্তান্তর করা হয় তার তথ্য প্রমাণ রাখা হয় আর তাই আপনার জমির দলিল যদি উইল বা অছিয়ত বাদে হয় ৩ ও ৪ নং বালাম বইয়ে খোজ করে দেখুন তাতে দলিলের সাথে কোন তথ্যের কোন অসামজ্ঞস্য আছে কিনা। আপনি যদি কোন অসামজ্ঞস্য পান তাহলে সে তথ্য নিয়ে নিন। পাশাপাশি আপনি ১ নং বালাম বই এবং ২ নং বালাম বই অবশ্যই খোজ করবেন।


কোন দলিল রেজিস্ট্রি করার জন্য উপস্থাপন করা হয় তা ১ নং বালামে প্রথম লিপিবদ্ধ করা হয় এবং ২ নং বালাম বইয়ে লিপিবদ্ধ করা হয় সে দলিল যদি কোন কারনে রেজিস্ট্রি না করা হয় সে কারনগুলো। তাই সব বালাম বইয়ে আপনার সকল তথ্যের খোজ নিতে হবে। বালাম বইয়ের ৩ নং তথ্য প্রত্যেক রেজিস্ট্রি দলিলের তথ্য সংরক্ষণের জন্য একটি ইনডেক্স রাখা হয় । সেখানে জমির দাতা গ্রহীতার নাম, ঠিকানা ইত্যাদি সকল তথ্য রাখা হয়।


জমির পরিমাণ, মূল্য , লেনদেন কৃত জমির পরিমাণ , জমির প্রকৃতি সকল তথ্য এই ইনডেক্সে থাকে। আর তাই আপনি যদি ইনডেক্স যাচাই করেন তাহলে খুব সহজে মিলিয়ে দেখতে পারবেন ইনডেক্সের সাথে সে দলিলের কোন গরমিল আছে কিনা। আপনি যদি গরমিল খুজে পান তাহলে জাল দলিল প্রমাণ করা খুব সহজ হয়ে যাবে। জাল দলিলের সাথে সাথে যে অনেক ক্ষেত্রে বিক্রিত জমির পরিমাণের চেয়ে বেশী পরিমান জমি লিখে নিয়ে অনেকে প্রতারণা করে থাকে ।


এইরকম ক্ষেত্রেও দলিল জাল তা প্রমাণের সুযোগ আছে। জমির পরিমাণে তারতাম্য করা হলে দলিলের ভিতরের পাতা পবির্তন করা হয়। কিন্তু অনেক ক্ষেত্রে দলিলের সাথে যুক্ত যে এলটি নোটিশ সেটি যুক্ত বা পরিবর্তন করা হয় না আর তাই এই বিষয়টি খুব গুরুত্বের সাথে খোজ নিতে হবে। আবার অনেক ক্ষেত্রে এলটি নোটিশ পরিবর্তন করা হলেও জমির রেজিস্ট্রির তারিখের সাথে সামজ্ঞস্য রেখে তা পরিবর্তন করতে পারে না তাই এই বিষয়টির উপর আমাদের বিশেষ গুরুত্ব দিতে হবে। জমির মূল্য অনুযায়ী যে পে অর্ডারের মাধ্যমে টাকা পরিশোধ করা হয় । তাই জমির পরিমাণ ও মূল্যের উপর নির্ভর করে অবশ্যই পে অর্ডারের যে পরিবর্তন তাও সামজ্ঞস্য হতে হবে। জাল দলিলের ক্ষেত্রে অনেক রকম প্রতিকার প্রচলিত আছে। সুনির্দৃষ্ট প্রতিকার আইন-১৮৭২ এর ৩৯-৪১ ধারায় এ সমন্ধে বলা হয়েছে। ৩৯ নং ধারা অনুযায়ী কোন দলিল বা লিখিত চুক্তি যদি বাতিল বা বাতিলযোগ্য হয় এবং তা ক্ষতির কারন হয় তাহলে তা বাতিলের জন্য আবেদন করা যায়।


জাল দলিল 
আদালত উপযুক্ত তথ্য প্রমাণের ভিত্তিতে তার স্বেচ্ছাধীন ক্ষমতা বলে সে দলিল বা চুক্তি বাতিলের আদেশ দিতে পারেন। আর চুক্তি বা দলিলটি যদি বাতিল হয়ে যায় এবং সেটি নিবন্ধিত থাকে তাহলে সেই নিবন্ধিত কর্মকর্তার কাছে সেই রায়ের একটি কপি পাঠানো হবে। তারপর সে কর্মকর্তা তা বাতিলের জন্য সকল ব্যবস্থা গ্রহণ করবেন। আবার ৪০ নং ধারা অনুযায়ী কোন দলিলের পুরো অংশ বাতিল বা বাতিলযোগ্য না হলেও মামলা করা যায় ।


এক্ষেত্রে দলিলটির যতটুকু বাতিল করা দরকার ততটুকু বাতিল করার আদেশ দিবেন । আবার ৪১ নং ধারা অনুযায়ী যে পক্ষে দলিল বিলুপ্তির আদেশ দেয়া হয়েছে তার নিকট হতে ক্ষতিপূরণের আদেশ দিতে পারেন। আবার কেউ যদি মনে করে শুধু ৪২ ধারা অনুযায়ী ঘোষণামূলক মামলা করবে তাহলে সেটাও করতে পারবে। আবার এক্ষেত্রে অন্যন্য প্রতিকার চাইবার অধিকারও আছে। তবে দলিল বাতিলের ক্ষেত্রে তামাদি আইন-১৯০৮ এর ৯১ অনুচ্ছেদের বিধান অনুসরণ করতে হবে।


এই অনুচ্ছেদ অনুযায়ী দলিলের বিষয়ে প্রতারণা জানার ৩ বছরের মধ্যে মামলা করতে হবে। তাই প্রতারণার বিষয়ে জানার পর কালবিলম্ব না করে তাৎক্ষণিক ব্যবস্থা নিন্ আইন ও আইনের বিধি বিধান গুলো জানার মাধ্যমে আমরা অনেক আইনী ঝামেলার সহজ সমাধান করতে পারি । ন্যায় বিচার প্রতিষ্ঠার জন্য সকলের সচেতনতা অনেক জরুরী ।বাস্তব জীবনের সাথে জড়িত থাকা এই আইনগুলো আমরা যত চর্চা করবো ততই সামাজিক শান্তি প্রতিষ্ঠিত হবে।
সংগৃহীত ।